Kiracı Hakları ve Tahliye Süreci: 2026 Hukuki Rehber

Türkiye'de konut ve çatılı işyeri kira ilişkileri, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 339-356. maddeleri arasında özel olarak düzenlenmiştir. Bu düzenleme, kiracıyı koruyan önemli hükümler içermektedir.

1. Kira Artış Oranı (TBK m.344)

Yasal Sınır:

Kira artış oranı, bir önceki kira yılındaki TÜFE 12 aylık ortalamasını geçemez. Taraflar bu oranın altında bir artış kararlaştırabilir, ancak üstünde kararlaştırsalar bile yasal tavan uygulanır.

5 Yılı Aşan Kiralarda:

5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hakim, TÜFE oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak yeni kira bedelini belirleyebilir. Kiraya veren, kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını düşünüyorsa kira tespit davası açabilir.

2. Tahliye Sebepleri

A. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler (TBK m.352):

1. Tahliye Taahhüdü:

• Kiracı, kiralananın tesliminden sonra yazılı olarak tahliye taahhüdü vermişse
• Taahhütte belirtilen tarihte tahliye etmezse, kiraya veren 1 ay içinde icra takibi veya tahliye davası açabilir

2. İki Haklı İhtar:

• Bir kira yılı içinde kiracıya iki haklı ihtarın yapılması
• Kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir

3. Kiracının Sözleşmeye Aykırı Davranışı:

• Özenli kullanım yükümlülüğünün ihlali
• Komşulara rahatsızlık verme

B. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler (TBK m.350-351):

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye:

• Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut/işyeri gereksinimi
• İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir
• Kira süresinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır

2. Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım:

• Kiralananın yeniden inşası veya imarı
• Esaslı tadilat nedeniyle kullanımın imkansız hale gelmesi

3. Yeni Malik Tahliyesi:

• Yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalı
• Bildirimden itibaren 6 ay sonra tahliye davası açabilir

3. 10 Yıllık Uzama Kuralı (TBK m.347)

• Belirli süreli kira sözleşmeleri, süre bitiminde kendiliğinden birer yıl uzar
• Kiraya veren, kira süresinin bitiminden önce fesih bildirimde bulunamaz
• Ancak 10 yıllık uzama süresinin dolmasından sonra kiraya veren, 3 ay önceden yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir
• Kiracı ise her zaman 15 gün önceden bildirimle sözleşmeyi feshedebilir

4. Depozito (Güvence Bedeli - TBK m.342)

• Güvence bedeli, 3 aylık kira bedelini aşamaz
• Para olarak verilmişse, bankada vadeli mevduat hesabında tutulmalıdır
• Sözleşme sona erdiğinde, hasar yoksa derhal iade edilmelidir
• İade edilmezse icra takibi veya dava yoluyla talep edilebilir

5. Kiracının Hakları

• Kiraya verenin yazılı rızası olmadan başkasına alt kiraya veremez
• Ancak sözleşme ile bu hak tanınabilir
• Kiralananın ayıplı teslimi halinde seçimlik haklar kullanılabilir (onarım, bedel indirimi, fesih)
• Zorunlu masraflar (kalorifer tamiri vb.) kiraya verenden talep edilebilir

---

Bu makale genel bilgilendirme amaçlıdır. Kira uyuşmazlığınız hakkında hukuki değerlendirme için Av. Evrim Yazan ile iletişime geçmenizi öneririz.

📞 0505 497 86 24 | 📍 Konak/İzmir